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日前，國(guó)內(nèi)首批兩單保障性租賃住房公募REITs產(chǎn)品分別為深交所和上交所審核通過(guò)，保障性租賃住房公募REITs項(xiàng)目成功試點(diǎn)落地。此舉對(duì)于打通“投融管退”閉環(huán)、助力保障性租賃住房金融體系進(jìn)一步完善，具有重要的意義。
保障性租賃住房是我國(guó)住房供應(yīng)體系中的重要組成部分，對(duì)服務(wù)城市新市民、保障低收入人群住房需求等有重大意義。為滿足中低收入群體的剛需，各地特別是房?jī)r(jià)較高的一、二線城市均在積極推進(jìn)保障性租賃住房項(xiàng)目，因而公共資金缺口較大，同時(shí)保障性租賃住房有穩(wěn)定的租金收益預(yù)期，可以通過(guò)機(jī)制設(shè)計(jì)和金融創(chuàng)新來(lái)吸引社會(huì)資金投資。而保障性租賃住房公募REITs，是一種不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，可為民間資金增加投資機(jī)會(huì)，為存量公共資金增加退出通道，盤活沉沒(méi)公共資金，活躍細(xì)分金融市場(chǎng)。從宏觀層面而言，其有益于落實(shí)中央關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉住房制度，增進(jìn)居民福祉，有利于拓寬保障性租賃住房供給資金來(lái)源，更好吸引社會(huì)資本參與，有助于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
未來(lái)，我國(guó)的保障性租賃住房市場(chǎng)潛力還比較大。推進(jìn)這一市場(chǎng)規(guī)范、長(zhǎng)足發(fā)展，為相關(guān)企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和存量盤活路徑，須穩(wěn)妥施策。
首先，應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分保障性租賃住房與商品住房和商業(yè)地產(chǎn)的資金流，既防止流入商業(yè)項(xiàng)目催生市場(chǎng)泡沫，又應(yīng)防范房地產(chǎn)累積風(fēng)險(xiǎn)外溢于保障性租賃市場(chǎng)。比如，對(duì)于回收資金須嚴(yán)格閉環(huán)管理；項(xiàng)目原始權(quán)益人、REITs基金管理人和底層資管計(jì)劃管理人等信息披露義務(wù)人，應(yīng)定期披露和報(bào)告回收資金使用情況等。同時(shí)，還應(yīng)禁止或限制原始權(quán)益人再投資空置土地項(xiàng)目或短期項(xiàng)目。
其次，由于部分保障性租賃住房租金水平不高，不容易滿足社會(huì)資金收益預(yù)期，因此需要設(shè)計(jì)稅費(fèi)優(yōu)惠安排，在所得稅、印花稅以及交易傭金方面實(shí)施一定的減免，對(duì)于五年以內(nèi)的短期投資收入不超過(guò)總收益50%的REITs，可享受進(jìn)一步稅收優(yōu)惠。
最后，首批審核通過(guò)的兩單保障性租賃住房公募REITs產(chǎn)品，采用了“公募基金+專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”的模式，用公募基金面向戰(zhàn)略投資者、公眾投資者歸集社會(huì)資金并投資專項(xiàng)資管計(jì)劃，由專項(xiàng)資管計(jì)劃將租金收益權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)證券化。有鑒于此，對(duì)于專項(xiàng)資管計(jì)劃的資產(chǎn)負(fù)債界定、受托人職責(zé)、收益權(quán)證券化等相應(yīng)的法律法規(guī)、規(guī)章制度，需要進(jìn)一步完備；對(duì)于收益分配比例、負(fù)債率限定、信息披露規(guī)范等，也應(yīng)進(jìn)行監(jiān)管規(guī)制。
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